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外国人投资澳洲物业出租房东权益有什么保障?

浏览次数:485次    文章来源:盛福

澳大利亚的房屋租赁法中,对于如何保障业主与租户的利益问题,都已有了相应的法则。如,在确认需要租房后,房客需先向业主缴纳一个月给房东。另外,对于房客恶意损毁、拒交租金与危害邻居等问题,法律同意业主对租客实施驱逐。详细法规如下:


业主的权利与义务


业主选择租客并在决定后通知中介,中介会代表业主同租客签订租赁协议(Residential Tenancy Agreement),该协议也是由州地产协会(REINSW)统一制定,分为两部分:


第一部分除业主和租客双方的信息外,还详细的规定了双方的权利和义务;第二部分是租客搬入物业前的物业状况报告(Condition Report),这个协议需要双方签字确认并需第三方在场作为证人。


如果租客对物业状况报告产生异议,可以在协议签订7天内通知业主或业主中介,业主必须尽快修复,以达到报告本来的标准。 在租房期内,一般为6个月或12个月,业主不可随意提高租金。租金调整必须在旧合约结束后,在新的合约中体现。同时如果业主要更换代理中介也必须按管理协议中规定的时间提前通知中介,通常为协议到期前一个月。


按金(押金/保证金)


按金(订金/押金)如果周租金是低于350,按金则不可多于一个月的租金。另外要是已有按金的话,业主就不能再要求担保人。租客在交按金给业主或其他的经纪人时,双方都要签署一份按金投管表格(Bond Lodgement Form),这份表格注明业主和租户、物业和租约的资料。业主收到按金在租约开始后的五天便需把按金和表格一同寄往“按金局”。当局会在十四天内书面通知租户按金已在他的保管之内,除非租约中断或者期满不续约,按金一直会存放在按金局内,到租约终止。谁可以拿到按金?基本上有3种可能:


1、业主同意租户完满履行租约的责任。换句话说,租金交足,楼已清洁,没有破损。这样业主和租户双方应填妥并签署一份按金提取表格(Bond Claim Form),然后寄往按金局等待退款。


2、租户同意业主从按金中扣除一部分以做赔偿租金或修理费。和以上的情况一样,也祝贺租户。双方应填好一份按金提取表格寄往按金局。注意租户和业主的协定不能再租约结束前超过七天达成,因为按金局不会接受这么早便达成的协定。


3、如果租户和业主就谁应得到按金或者其比例有不同意见的话,若业主要争取他认为应得的,他要在租约结束十四天内向租务法庭申请,租户也可以自行向法庭申请。法庭接到申请后,会安排审讯




最后还有一种可能:租户不动声色自行搬走。一般租户不会留下通讯位址,亦可能欠下租金。这样业主可向租务法庭申请要求用按金作抵押。法庭又可能会不开庭便判给业主。租户在特殊情况下,可能得到法庭重新聆听的机会。



依法驱离


如果租客和他的访客恶意损坏住宅,或者危害到邻居的安全,业主有权发出马上要他们搬走的通告,如果要使之有效力,业主可同时向租务法庭申请紧急收楼令,要求法庭立即聆听案件,并马上给予“收楼令”。



要是租客超过十四天都不交足房租,业主有权发出“搬出通告”。当然,租客有可能因短期的经济问题要求业主通融一下,尽快补交租金。这样,业主是有权接纳或拒绝的,但如果因此而到租务法庭想把租客赶走,法庭接受业主令租客搬出的机会恐怕不高。但如果租客接到业主发出“搬出通知”在十四天内仍置之不理﹐法例是准许业主赶走这样的租客。



要将这样的租客赶走,业主需要做到以下步骤:


1、当租客超过十四天还不交清租金,业主发出一份书面的“搬出通告”(Noticeto Vacate),表格可在政府的Office of Fair Trading拿到。


2、向租务法庭(VCAT)申请收楼(PossessionOrder),并把申请表副本送给租客一份。


3、给租客两份反对通告表格。


4、给租客一份有收楼令的住客须知。




上面的1、3、4的表格均在Office Of Fair Trading索取。这4份文档一定要用以下的其中一种方法交给租客,否则无效。


1、亲手交给租客


2、交到租客的住所,若他不在可留给16岁以上住在那里的住客


3、用挂号信邮寄给租客


如上所说,租客在14天内仍不理会通告,业主可向法庭要求收楼令。一旦“收楼令”发出之后,业主可购买收楼令执行书。这执行书指令员警在14天内到该住所赶走租客。执法人员一般在行动的前几天,以书面形式通知租客,这样他们自动搬走的可能性会大些。但无论如何,业主无权自行赶走租客﹐只有执法人员才有权力这样做。